不動産会社のM&Aの特徴は？不動産業ならではの3パターンを紹介

不動産仲介会社（宅建業）や不動産管理会社など多様な形態がある不動産業界。不動産会社の売買は、工夫ひとつで大きなシナジーを得られることから、多様なM&Aの形態があります。

今回は、不動産会社のM&Aに着目し、3つの会社売買について解説します。

M＆Aによる不動産管理会社の取得

不動産仲介会社や同業の管理会社が、「不動産管理会社」を買収するケースについて紹介します。

不動産管理会社の取得目的

買い手企業を2種類に分けて、取得目的をみていきます。

◆不動産販売・仲介会社が買収を目指す場合

不動産管理会社は、毎月一定の収益がある、いわゆるストック型収入のビジネスモデルです。不動産販売会社や仲介会社が不動産管理会社を買収することができれば、収益を補完し、経営を安定させる効果が期待できます。

また、仲介会社は自社取扱物件の管理を外注していることが多いです。買収により、外注部分の内製化し、業務効率化を図ることができる可能性もあります。

◆同業の不動産管理会社が買収を目指す場合

主な買収目的は地域内で管理物件数を増やすこと、つまり、シェアの拡大です。

不動産管理はスケールメリットが働きやすいといわれます。管理する戸数が多ければ多いほど、管理コストを低減できるからです。より多くの戸数を管理する方が利益の出やすいビジネスモデルなので、買収によるシナジー効果は大きいのです。

【参考】不動産管理会社を取得する際のポイントを紹介

安定したビジネスを展開する不動産管理会社を取得するのは、困難に思えるかもしれません。しかし過去には、約3億円の売上高の不動産管理会社が、1億円で売却されたケースが存在します。

事業承継に苦慮している法人は、約3億円～10億円のレンジが最も多いといわれます。M&Aを検討するならば、自社と類似する規模・事業内容の会社が行ったM&A事例を探して、目安をつけておくことが大切です。

それに加え、M&Aの目的・M&A当事会社の規模・対象事業の規模や内容・会社の業績・従業員数・M&A手法などを総合的にチェックしておくことで、意外な形で売買が成功することもあるのです。

M＆Aによる不動産の設備工事会社の取得

事業の親和性が高いため、不動産業界の多くの会社が「設備工事会社」を買収することを目指しているともいわれます。

設備工事会社の取得目的

設備工事会社の取り込みにより、不動産設備修繕の内製化を行うことができます。業務の内製化とは、それまで企業が外部の業者に委託していた業務を自社内で行うことを指します。

例えば、買収したのが空調工事会社であれば、空調修繕に対するプランの提案や設置工事の施工、事後メンテナンスなどを一貫して請け負うことが可能になります。業務を自社で一貫させることで、事業者は外注費を削減できる、人員の不足を解消できるというメリットがあります。

設備工事会社のM&A事例

具体的な事例として、オープンハウスとホーク・ワンのM&Aが挙げられます。

売り手のホーク・ワンは、建設工事やリフォーム工事の施工事業、不動産の売買・仲介事業を展開する会社です。買い手のオープンハウスは、不動産の仲介事業や新築戸建の分譲事業、不動産投資事業などを手がける会社です。

オープンハウスは、「事業展開エリアの拡大」「開発・建設機能の強化」「グループ経営の促進」という3つの目的を達成するために、ホーク・ワンとのM&Aを実施しました。

不動産仕入を目的に行う不動産会社のM＆Aとは？

不動産仕入を行う際に、通常の仕入れではなくM＆Aを用いることで安価かつ高い節税効果を得て仕入を実行できるケースがあります。

不動産M&Aの概要

不動産M&Aとは、会社の営業権や資産の獲得を目指しているのではなく、不動産の獲得を目的に行われるM&Aのことです。法人所有の不動産のみ売却・購入するのではなく、その法人の株式売買によって株式と法人の保有する不動産を譲渡企業から譲受企業に移動させることを指します。

主に複数不動産を保有する法人をターゲットとし、不動産譲渡よりも割安に不動産仕入を狙います。

また、譲渡企業が不動産を所有するためだけの子会社を新設分割で設立し、不動産単体の売買ではなく親会社の保有する子会社の株式を、譲受企業に譲渡する、会社分割を利用した手法もあります。

不動産M＆Aは、M＆Aの実行と効果は変わりません。したがって、不動産に加えて資産や負債、従業員等会社に紐づくものは譲渡対象となります。

不動産M&Aのメリット

メリットとしては「節税効果」「廃棄コスト削減」の2点があります。

節税効果に関しては、一般的な不動産取引では売却益に対し約40％の法人税、法人税を控除した残額に最大50％の所得税等が課されます。一方、不動産M&Aでは譲渡対象が株式であるため、基本的には株式譲渡益課税の所得税・住民税である20.315%（所得税及び復興特別所得税15.315％、地方税5％）の申告分離課税のみです。

廃棄コスト削減に関しては、譲渡企業にとってのメリットです。事業を精算する際には多額の費用が発生します。M&Aが成立し事業そのものを譲渡すれば、廃業コストがかからず事業も承継可能となります。また、従業員の雇用も守られることになります。

不動産M&Aのデメリット

「所要時間・手続きの増加」や「簿外債務引受」がデメリットです。

一般的な不動産売買は約6ヶ月で売買が終了するのに対し、M&Aは成約までに、デューデリジェンス等の作業工程が加えられ、多くのケースで約6ヶ月～1年もしくはそれ以上と長めに時間がかかります。

また、簿外債務などのマイナス要素も引き受けるリスクがあります。これらのリスクを回避するために、会計士、税理士に依頼して相手の会社の財務状況などを調査する必要があります。

不動産業界M&A相談センターにご相談ください

中小企業の後継者不足の問題もあり、不動産業界でもM&Aが盛んになってきています。

売り手には、後継者問題の解決や会社の発展、オーナーの利益というメリットがあります。買い手には、ゼロから事業を立ち上げる際に係る労力を削減できる意味合いで「時間を買える」メリットなどがあります。

しかし、M&Aの取引は複雑です。業界ごとに注意点も違います。リスクを理解し対策をしなければ、双方が正しく利益を享受することはできません。不動産業界M&A相談センターでは、不動産業に関わる案件のご相談をまとめてお受けしております。ぜひ、お気軽にご相談ください。